На вопросы нашего корреспондента отвечает специалист ПИК «Строим вместе – жилье в рассрочку - Хабаровск».
- Если объективно посмотреть на рынок недвижимости, по какой схеме проще всего купить квартиру, будь то кредит, ссуда, накопления, объединения в товарищества, в кооперативы, ипотека. Какой путь сегодня выбирать простым гражданам, желающим иметь отдельную квартиру?
- Какой выбрать путь, каждый решает сам для себя. Можно взять кредит в банке на 10-20 лет, но нужно учитывать, что при этом необходимо собрать огромное количество документов, нужны поручители и обязательна местная прописка (регистрация). К тому же для реального обеспечения всех желающих ипотечными кредитами у банков нет необходимого количества «длинных денег». Да и немногие могут позволить себе оплату ипотечного кредита по существующим ставкам (14 – 18 %).
Можно накопить эти деньги дома. Но пока вы будете копить, цены на недвижимость будут расти. В среднем жилье дорожает на 5 тысяч долларов в год. Не многие способны угнаться за таким ростом цен. Да и попутных расходов возникает много, так что не факт, что деньги действительно будут копиться.
Небанковское ипотечное кредитование имеет массу плюсов и достоинств: начиная с того, что на макроуровне оно позволяет обойтись без привлечения в строительство или приобретение готового жилья дорогих денег банков и дорогостоящих финансовых источников и заканчивая тем, что именно оно способно привлечь в российскую экономику свободные средства населения. По разным данным только долларовая часть составляет от 80 до 160 млрд. $ США.
На микроуровне, т.е. с точки зрения конкретного гражданина, очевидным плюсом является возможность фиксации цены на жилье в момент его приобретения. Стоимость обслуживания денежных средств в небанковском кредитовании меньше, чем в банках примерно в 5 - 10 раз. А для того, чтобы стать участником организации, осуществляющей небанковское кредитование, не нужно доказывать свой доход, достаточно лишь выполнять финансовые условия, которые во многом зависят от собственного усмотрения участника системы.
Для населения социальная ипотека – самый доступный на сегодняшний день способ приобретения собственного жилья. Здесь и процедура проще и затраты меньше. Для того чтобы стать членом Потребительского ипотечного кооператива, нужен только паспорт и копия трудовой. Рассрочку можно получить от 3-х до 7-и лет, а удорожание квартиры составляет всего 5-8 %. При этом квартира оформляется сразу в собственность члена кооператива. Он может в нее вселиться и прописаться вместе с членами его семьи, а может ее сдавать, чтобы легче было выплачивать долг.
- Не проще ли накопить денег на квартиру самостоятельно, а недостающую сумму взять в банке, или же вступить в Хабаровске в ссудосберегающее товарищество (СССТ), которое не требует процентов, и к тому же является инвестором строительства домов?
- Если копить деньги самостоятельно на всю квартиру, то, как я уже говорил, можно не успеть за ростом цен на недвижимость.
Если брать недостающую сумму в банке, то возникает проблема, во-первых, бумажной волокиты, а во-вторых, высокой процентной ставки.
Можно, конечно, вступить в Ссудосберегающее товарищество города Хабаровска. Процентов они действительно не требуют, но оставляют за собой право ежеквартального повышения цен на квадратный метр. Примерно 8% в год. Таким образом, к моменту вселения в квартиру она будет стоить гораздо больше, чем планировалось изначально. Те же проценты (которых они, вроде бы, не требуют), только в другом виде. К тому же ссудосберегающее товарищество дает рассрочку на период строительства. А ипотека дает возможность выплачивать долг, уже проживая в собственной квартире. Важно так же то, что при покупке квартиры через Потребительский ипотечный кооператив цена на квартиру фиксируется в момент сделки, и член кооператива весь срок рассрочки платит по этой цене.
- Покупатель квартиры будет платить не только за квартиру, но и за членство в вашей организации? Каковы условия предоставления своих услуг?
- Это обычная кооперативная система: члены кооператива платят определенные взносы, которые идут на продвижение кооператива, рекламу, административно-хозяйственные нужды. До момента покупки квартиры это вступительный взнос, который рассчитывается как 4% от ориентировочной стоимости недвижимости и идет на административно-хозяйственные нужды кооператива. После покупки квартиры платится членский взнос, который составляет 3-4 % от взаимной финансовой поддержки и постепенно уменьшается, потому что рассчитывается на остаток долга члена кооператива перед нами.
Размер текущего членского взноса в зависимости от социально-экономической ситуации в стране может увеличиваться (ситуация ухудшается, расходы растут) или уменьшаться (ситуация сохраняется, но растет количество членов кооператива, или улучшается, расходы снижаются). Размер текущего членского взноса складывается из суммы издержек кооператива (расходы на аренду офиса, оплату труда сотрудников, рекламу) и минимума налогов.
- Если вы работаете по фиксированной цене на недвижимость, то за счет чего вы будете гасить инфляцию, которая в год доходит до десяти процентов, а квартира в рассрочку предоставляется явно не на один год.
- Инфляция никак не сказывается на работе нашей системы. Каждый гражданин России на своем кармане чувствует, что реально инфляция намного больше 10 % в год. Но при этом существуют кредиты под 10%. Получается экономический нонсенс. Но мы же понимаем, что банки не будут работать себе в убыток. Нашу систему инфляция не затрагивает, так как система эта саморегулируемая. Регулируется она за счет вступления новых членов кооператива, которые платят по курсу доллара на день оплаты, и соразмерно ценам на недвижимость в этот период. Поэтому денежный поток постоянно пополняется из двух источников: за счет вновь вступающих и тех, кто уже находится на этапе рассрочки.
- Каков максимальный временной отрезок, за который я могу копить деньги на квартиру, и на каком этапе мне предоставляется возможность купить квартиру за счет средств организации, кто это будет решать?
- Мы не ограничиваем в сроках на этапе накопления. Здесь все зависит только от финансовых возможностей члена кооператива. Полную оплату квартиры мы производим в пределах 3-х месяцев после накопления 50% от ее стоимости. Систему такую придумали не мы. Она была разработана в Москве, и мы лишь придерживаемся схемы. Правило это одинаково для всех членов кооператива.
Здесь есть одно примечание: от того, сколько времени вы будете копить свои 50%, зависит срок вашей рассрочки. Для тех, кто вносит половину сразу, рассрочка составляет 3 года. А для тех, кто накапливает, рассрочка может быть 5 либо 7 лет. К тому же у нас предусмотрена система скидок для военнослужащих и молодых семей до 30 лет. Есть сезонные и праздничные скидки.
- Надо ли работать на организацию, привлекая новых членов?
- Это индивидуальное желание каждого. Те, кто уже являются членами кооператива, нередко рассказывают о нас своим друзьям и знакомым. Люди приходят по их рекомендациям уже более подготовленными, чем те, кто только видел нашу бегущую строку.
- Где гарантии, что организация не лопнет и деньги в накопительном паевом фонде исчезнут вместе с его организаторами?
- По всей стране от Москвы и до Находки более чем в 60 регионах РФ уже почти 6 лет работает Всероссийская программа массовой социальной ипотеки «Строим вместе», которая реализуется 63 некоммерческими потребительскими ипотечными кооперативами, объединенными в Гильдию народных кооперативов России.
ПИК «Строим вместе – жилье в рассрочку» - это некоммерческая организация, действующая в соответствии с законодательством РФ. По договору ПИК гарантирует каждому члену ПИК направление его паевого взноса только на приобретение недвижимости. Кроме того, у нас абсолютно прозрачная бухгалтерия: все платежи вносятся через банк, а в документах мы обязаны указывать именно ту стоимость квартиры, которая за нее заплачена. При покупке квартира сразу оформляется в собственность члена ПИК.
Не стоит так же забывать о том, что кооператив – это организация, добровольно учрежденная гражданами, объединившими свои средства с целью удовлетворения потребностей в жилье. Вопрос о его ликвидации относится исключительно к компетенции общего собрания членов ПИК, причем для принятия такого решения все участники должны проголосовать единогласно! А в этом, в первую очередь, не заинтересованы те, кто уже живет в новых квартирах, продолжая выплачивать пай. Это почти половина всех участников.
К тому же, будучи некоммерческой организацией, мы занимаемся только покупкой квартир на общие паевые деньги. А если все средства членов кооператива находятся в виде недвижимости – «кирпичей», то мы выстоим при любой экономической «погоде».
