Тридцать пять лет понадобится рядовому жителю Хабаровского края, чтобы накопить и купить однокомнатную квартиру на первичном рынке жилья. Чуть меньше этот срок для жителя Иркутской области - 21 год, в Амурской области – около 18 лет, а в среднем по России – этот показатель составляет двадцать лет.
На экономическом совете при губернаторе Хабаровского края видные ученые, чиновники и бизнесмены обсуждали проблему перспективной застройки Хабаровска и его окрестностей. Вопрос стоял ребром: есть ли смысл строить жилье в ближайшие десять лет, если за покупку одного квадратного метра - рядовому хабаровчанину надо работать два месяца, а накопить на квартиру удастся разве что к пенсии. При этом, более половины жителей Хабаровского края уже сейчас испытывают потребность в собственной квартире. Не ровен час - грянет социальный взрыв, когда отцы и дети, внуки и правнуки, праправнуки не смогут ужиться в одной комнате.
Недоразвитый рынок жилья
Сегодня на рынке строительства жилья не спрос диктует предложения и не предложения спрос. Как констатируют ученые-экономисты: рынок этот – недоразвит, поэтому очень медленно реагирует на меняющуюся ситуацию в экономике. Жилье в крае для большинства населения – недоступно, и от этого нарастает противоречие в обществе между низкими доходами покупателей и непомерно высокими ценами на недвижимость у продавцов.
Чтобы не быть голословными, а доказательными, группа ученых Дальневосточного научно-исследовательского института рынка (ДальНИИ рынка) под руководством доктора экономических наук Вадима Заусаева, провела исследования жилищного вопроса среди работников различных отраслей экономики: промышленности, строительства, финансов и кредита, здравоохранения и образования, а также чиновников мэрии Хабаровска и правительства края, студентов вузов.
Социологические исследования показали, что уверенность в своем материальном благосостоянии в ближайшие пять – десять лет видят только 24 процентов опрошенных, 58 процентов имеют среднемесячный доход на одного человека в семье - шесть тысяч рублей, 53 процентов респондентов оценивают доходы семьи как низкие и очень низкие, и только 8 процентов имеют возможность осуществлять накопления.
Жители Хабаровска (87 процентов опрошенных) отметили, что стоимость жилья в городе в несколько раз завышена, также заявили об отсутствии доступных программ государственной и муниципальной поддержки жилищного строительства.
Одного желания иметь квартиру - мало
Из чего складывается стоимость квартиры, не мог объяснить коллегам даже исследовавший эту проблему ученый-экономист Вадим Заусаев, когда ему коллеги задали такой вопрос.
Он лишь развел руками и ответил вопросом на вопрос.
- Почему в домах для молодых семей, которые строят при поддержке губернаторской программы, - спрашивает Заусаев, - один квадратный метр стоит около 500 долларов США, а рядом, через дорогу, в точно такой же типовой новостройке, квадратный метр стоит уже 700 долларов США. Что это за накрутки в сорок процентов?
- Я вам скажу больше, - поправил его директор Института экономических исследований, член-корреспондент РАН Павел Минакир, - прибыль строителей доходит до семидесяти процентов. То есть жилец платит чуть ли не за две квартиры, а получает одну…
В разговор вмешался председатель Хабаровского краевого объединения промышленников и предпринимателей (ХКОПП) Евгений Шулепов. По его словам, на рынке недвижимости идет «легализация теневого бизнеса, или попросту отмывание денег».
- Чиновники берут взятки, бизнесмены воруют, а потом эти деньги вкладывают в кирпичи, - не унимается Шулепов. – А цены заоблачные известны откуда. По моим данным, директора строительных фирм тратят на взятки для оформления разрешительных документов на строительство до двадцати тысяч рублей на каждого штатного работника фирмы. Если работает у него пятьдесят человек, то он платит миллион рублей, так называемый откат чиновникам. Разумеется, эти деньги он включает в сметную стоимость, которую вам никто и никогда не покажет. Сейчас вообще мода на закрытость любой информации…
По словам Шулепова, сегодня покупатель квартиры платит не только за стройматериалы и работу строителей, но и «за желание иметь собственную квартиру». А разрешение на «осуществления этого желания – строительства жилья» – выдают все те же чиновники.
Комментируя пример о разной стоимости квадратного метра жилья в «губернаторском доме» (500 долларов) и в обычном (700 долларов), Евгений Шулепов предположил, что это и есть самый наглядный пример таксы взяток в Хабаровске: с одного квадрата – двести долларов США…
Однако ученые все же считают, что высокую цену квадратного метра диктуют не строители (их доход по оценкам экспертов составляет не более 15 процентов), а те, кто инвестируют строительство и зарабатывает на его последующей перепродаже. Что же касается заоблачных цен на вторичном рынке жилья, то они определяются, прежде всего, высоким спросом и высоким отставанием от него предложений.
Квартирный вопрос
Ученый Вадим Заусаев говорит, что без государственной поддержки, квартирный вопрос в массовом порядке не решить. И приоритет в строительстве тут надо отдать малоэтажному строительству по новым каркасным и объемно-модульным технологиям, а также использование этих технологий в центральной части города на базе старых пятиэтажных домов.
- К примеру, одноэтажный дом из бруса позволяет довести себестоимость квадратного метра до 320 – 400 долларов США, - рассказывает Заусаев. - Такое строительство обойдется в два раз дешевле, нежели возведение многоэтажки, с лифтами, насосными станциями, стальными и бетонными каркасами.
Правда оппоненты докладчика заметили, что сегодня деревянный сруб в сельской местности стоит семь миллионов рублей: все равно что однокомнатная квартира в городе! А то что себестоимость квадратного метра в коттедже будет равна приблизительна 320 долларам, то к этому еще стоит приплюсовать 400 долларов на каждый квадрат за подводку и подключение к сетям. Так что овчинка выделки не стоит…
Выход из тупика
Специалисты ДальНИИ рынка, как выход из создавшегося тупика высоких цен на квартиры, предлагают разработать специальную программу под условным названием «Формирование постоянного населения на юге Дальнего Востока», в рамках которой вести строительство домов там, где люди будут жить, а не там, из которых они будут уезжать.
По их мнению, в Хабаровском крае проглядываются три специализированных зоны интенсивного развития, где можно и нужно строить и привлекать население. Первая зона - Хабаровск, как административно-политический центр Дальнего Востока, который является местом комфортного и безопасного проживания, где для населения в достатке рабочих мест и стабильная заработная плата. Следующая зона - это Комсомольский территориально-промышленный узел (Комсомольск-на-Амуре, Амурск, а также Солнечный район) – как высокотехнологический промышленный экополис, где требуется привлекать молодые кадры для поднятия и развития производства. И третья зона развития – Ванинско-Совгаванский промышленный узел, с портами, дорогами, железнодорожными разъездами, как центр интегрирования с Азиатско-тихоокеанским регионом (АТР), и потребностью в рабочей силе.
Прогнозные оценки показывают, что наращивать строительства жилья в крае – это единственный путь, который способен сдержать рост цен на квартиры. Также уже сегодня требуется техническое перевооружение производства. На рынке строительства жилья должны прийти новые компании, способные кардинально повысить производительность труда, увеличить объемы производства. Именно они должны быть ориентированы не на строительство элитного жилья, а за счет роста объемов производства добиваться эффективности строительства жилья эконом-класса.
Ученые высчитали, для того чтобы сегодня купить однокомнатную квартиру, не копить, а взять кредит (18 процентов годовых на десять лет), заработная плата должна составлять 26 тысяч рублей на семью или 18 тысяч рублей на одного работающего члена семьи. При чем в этой формуле учитывались и «расходы на жизнь» - они составили пять тысяч рублей…
Неожиданно для всех прозвучал вопрос из президиума от Павла Минакира: покажите мне того человека, кто купил квартиру за зарплату?
Вопрос остался без ответа. (Ответ см. в ст. Слово просит юриспруденция)
